Vân Anh Bài 185 Kinh nghiệm mua đất xây nhà cho các gia chủ phần 2

Đồng thời, tại Điều 52, Luật đất đai 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

  • Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
  • Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Các trường hợp chuyển mục đích đất cần phải xin phép

Điều 57 của Luật đất đai 2013 quy định, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

  • Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
  • Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
  • Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
  • Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
  • Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
  • Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Không riêng gì trong đầu tư, kinh nghiệm mua nhà, mua đất nói chung luôn đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu. Chỉ khi an toàn về pháp lý, các thủ tục mới được thực hiện một cách thuận lợi, tiết kiệm tối đa thời gian, chi phí cho người mua. Đặc biệt, nếu là đất mua để xây nhà, điều này còn ảnh hưởng lâu dài đến quá trình sử dụng và thực hiện các quyền, nghĩa vụ liên quan đến đất đai về sau.

Chỉ mua đất sổ riêng, cảnh giác với các trường hợp chung sổ

Cũng là quan tâm đến pháp lý, nhưng không ít người chỉ quan tâm ở góc độ rằng khu đất đó có sổ hay chưa mà quên mất việc xem xét rằng đó là sổ chung hay riêng; điều này cũng dẫn đến những hệ quả pháp lý không hề nhỏ. Đất chung sổ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhất là khi mua để xây dựng nhà ở lâu dài.

Về mặt pháp lý, đất sổ chung nếu có mua bán phải được sự chấp thuận của tất cả những người có quyền sử dụng đất, 1 cá nhân có tên trong sổ không thể tự mình làm thủ tục sang tên cho người mua được. Như vậy, nếu bạn mua đất chung sổ, dù có xây nhà ở lâu dài thì mọi thủ tục liên quan sau này đều cần ý kiến của những người khác.

Ngoài ra, người bán chỉ bán phần đất thuộc quyền sử dụng của mình trong sổ, họ có thể xác định được vị trí đất nhưng chưa chắc các đồng sở hữu khác đã đồng ý với cách xác định như vậy. Để tách sổ chung, phải có sự đồng ý bằng văn bản của các đồng sở hữu.

Tình trạng chung sổ hiện nay không hiếm và không được khuyến khích giao dịch. Khi chọn mua đất xây nhà, nếu thấy nhiều người cùng đứng tên trong sổ đỏ hoặc diện tích mảnh đất được giới thiệu nhỏ hơn diện tích ghi trên sổ thì cần liên hệ với địa chính UBND cấp xã, huyện có chức năng quản lý đất đai tại địa phương để làm rõ quyền sở hữu, xác minh mọi vấn đề pháp lý trước khi mua. Đừng quá đặt niềm tin vào những lời hứa như sẽ làm thủ tục tách sổ hay đang chờ tách sổ nên làm giấy mua bán viết tay, sau đó sẽ chuyển nhượng theo trình tự luật định,…

Vì vậy, hãy chỉ đồng ý mua bán khi người bán đã hoàn thành việc tách sổ và có giấy tờ chứng minh hợp pháp.

Đảm bảo khu đất có diện tích tối thiểu tách thửa

Một vấn đề khác liên quan đến trường hợp chung sổ, nếu diện tích không đáp ứng điều kiện để tách thửa thì bên mua sẽ rất khó trong việc xác lập quyền sở hữu. Diện tích tối thiểu để tách thửa được mỗi địa phương quy định, người mua nên tìm kiếm các văn bản liên quan ở nơi mua đất để tham khảo.

Ngoài ra, cần đối chiếu diện tích đo đạc trên thực tế với con số ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sự chênh lệch về diện tích có thể khiến người mua mất tiền oan, mua phải phần đất lấn chiếm, bất hợp pháp, giá trị khi mua lớn hơn so với thực tế,…

Lưu ý với vấn đề tranh chấp lối đi

Mua đất xây nhà thường gặp phải tình trạng sử dụng lối đi chung, nhưng sẽ rất phức tạp nếu có các tranh chấp liên quan đến lối đi này. Không phải là vấn đề lớn nhưng để giải quyết được phải có sự thỏa hiệp của tất cả người dân cùng sử dụng lối đi đó, đôi khi mất rất nhiều thời gian. Thử tưởng tượng, mua đất mà không có lối đi thì bạn phải xử lý như thế nào? Có những mâu thuẫn trước đó mà người bán cố tình giấu nhẹm đi, chỉ khi người mua về xây nhà sinh sống mới bắt đầu “lộ chân tướng”.

Xem xét chất lượng địa chất

Vì mua đất với mục đích xây nhà nên địa chất rất quan trọng, không chỉ ảnh hưởng đến sự an toàn, thuận tiện trong sinh hoạt mà còn quyết định không nhỏ đến chi phí xây dựng.

Nên chọn mua nền đất thịt, đất sét hoặc đất cát, tránh các loại đất nhão, đất địa tầng yếu hoặc đất ở khu vực dễ ngập úng, gần mạch nước ngầm, dễ bị sạt lở, sụt lún,… Trường hợp mua phải nền đất yếu, khi xây nhà buộc phải gia cố móng cho thật chắc chắn để đảm bảo tính kiên cố cho công trình, đặc biệt là các công trình nhà ở cao tầng. Chi phí gia cố móng cũng không hề thấp nếu muốn có độ bền cao.

Nền đất phải cao hơn mặt đường. Nếu mua đất thấp hơn, bạn sẽ phải tốn chi phí đổ đất nâng nền để tránh ngập nước khi mùa mưa đến, chi phí đổ đất tùy vào từng địa phương, khu vực sinh sống.

 

Leave a Reply