Vân Anh Bài 178 Kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ phần 2

Chi phí đầu tư ban đầu khá lớn

Trừ một số trường hợp là căn hộ dịch vụ nhỏ lẻ, theo kiểu cá nhân đầu tư 1 – 2 căn, thì những dự án căn hộ dịch vụ cũng đều cần số vốn ban đầu ở mức kha khá. Thiếu hụt về nguồn lực tài chính là một trong những trở ngại lớn. Vì vậy, nhà đầu tư cần phải tính toán rất kỹ các khoản thu chi, xem xét mọi yếu tố rủi ro và có phương án dự phòng.

Những rủi ro khi đầu tư căn hộ dịch vụ

Chọn sai vị trí

Vị trí đối với bất động sản là yếu tố mang ý nghĩa chiến lược; một vị trí tốt đi cùng với nhiều hứa hẹn về lợi nhuận và giá trị. Căn hộ dịch vụ rất cần có một vị trí đẹp, giao thông thuận tiện. Chọn sai vị trí triển khai, đánh giá nhầm về hạ tầng,… là nguyên nhân dẫn đến kế hoạch thất bại.

Giá chào thuê cao hơn so với thị trường

Việc đầu tư vào kiến trúc và tiện ích cho phép nhà đầu tư chào thuê căn hộ với mức giá cao hơn so với phòng trọ, căn hộ bình dân. Tuy nhiên, mức chênh lệch này chỉ ở giới hạn nhất định, nếu nhà đầu tư quá lạm dụng, hét giá, rất dễ khiến sản phẩm bị “ế”.

Rủi ro đến từ khách thuê

Có lẽ đây không phải là chuyện xưa nay hiếm. Không phải khách thuê nào cũng thiện chí hợp tác. Nhiều trường hợp, các vị khách khiến bên cho thuê gặp rắc rối về an ninh, pháp lý và cả chất lượng căn hộ, hư hỏng đồ đạc,…

10 kinh nghiệm đầu tư căn hộ dịch vụ phải bỏ túi

Thứ nhất, chọn đúng vị trí và khu vực để đầu tư

Căn hộ dịch vụ hướng tới những đối tượng khách hàng và mục đích, nhu cầu sử dụng khá đặc thù, vì vậy, không phải bất kỳ khu vực nào cũng có thể phủ hợp để kinh doanh mô hình này. Tại Tp. Hồ Chí Minh, những khu vực tiềm năng có thể kể đến Phú Mỹ Hưng (quận 7), Thảo Điền (quận 2), khu Central Business District, quận 1, quận 3, quận 4 và quận Bình Thạnh,… Tuy nhiên, ở các quận, huyện khác, nếu đảm bảo tính thu hút về mặt khách hàng vẫn có thể cân nhắc nhưng quan trọng là phải tiến hành khảo sát kỹ.

Nhà đầu tư có thể tự mình thăm dò trên thực tế, đánh giá dựa trên nhịp sống thật, mật độ dân cư, mức sống và số lượng doanh nghiệp trên địa bàn. Hoặc cẩn thận hơn, sử dụng tư vấn từ các đơn vị chuyên nghiệp cũng là một phương án hay, chấp nhận bỏ thêm một khoản phí nhưng bù lại sẽ nhận được không ít thông tin “đắt giá”.

Thứ hai, nghiên cứu thị trường căn hộ dịch vụ một cách bài bản.

Tương tự như khảo sát, đánh giá vị trí, nhà đầu tư nghiên cứu thị trường bằng cách tự mình thực hiện hoặc thuê các đơn vị chuyên nghiệp để đảm bảo tính chuyên môn cao hơn, có số liệu cung – cầu chi tiết nhất, thậm chí là các giai đoạn biến động của phân khúc và loại hình. Cách tối ưu nhất thường thấy hiện nay là đối chiếu so sánh, kiểm tra chéo giữa các báo cáo từ nhiều nguồn khác nhau.

Các thông tin quan trọng và cần thiết khi nghiên cứu thị trường gồm: địa bàn có khách hàng thuộc phân khúc tập trung đông nhất, triển vọng nguồn cung mới và cũ, mức chi trả trung bình, thu nhập có thể đạt được, định hướng thời hạn thuê ngắn hay dài, tỷ lệ cạnh tranh, những đối thủ cạnh tranh trực tiếp,…

Thực ra, “công đoạn” này khá rộng và có thể mất đáng kể thời gian của nhà đầu tư. Tuy nhiên, không ai lại vội vàng chi tiền khi chưa có cái nhìn cụ thể về thị trường và sản phẩm mà mình kỳ vọng. Đây chính là bước đặt nền tảng cho những kế hoạch cụ thể và dài hơi hơn về sau này.

Thứ ba, “giải” bài toán tài chính theo phương án hợp lý nhất

Nhắc đến bài toán tài chính trong đầu tư, phần đều nghĩ đến phương án sử dụng đòn bẩy tài chính với ngân hàng là lựa chọn quen thuộc. Thực ra, vay để đầu tư hay mua nhà đất không hiếm, cũng không phải là xấu nhưng chỉ thực sự an toàn với người am hiểu về tài chính, biết “cân đo đong đếm” dòng tiền.

Nếu là nhà đầu tư nhàn rỗi, nguồn vốn lớn, mọi chuyện sẽ khá dễ dàng. Nhưng nếu phải sử dụng đến đòn bẩy, hoặc các đơn vị quản lý chuyên nghiệp thuê rồi cho thuê lại, với mô hình căn hộ dịch vụ, chỉ nên vay từ 50 – 60% số vốn cần bỏ ra để xây dựng.

Tiền thuê hằng năm của loại hình này ở mức từ 4-6% tổng vốn đầu tư (gồm tiền đất và chi phí xây dựng) công với khoản giá trị gia tăng từ 6-8%/năm của BĐS. Ví dụ, nếu chi ra khoảng 20 tỷ để đầu tư, bạn có thể thu về từ 800 triệu – 1,2 tỷ đồng/năm từ tiền thuê cộng với với khoản tăng giá từ 1,2 – 2 tỷ trên giá trị BĐS.

Thứ tư, định vị khách hàng – xác định đối tượng tiềm năng

Việc xác định được phân khúc – đối tượng khách hàng tiềm năng, phù hợp với loại hình căn hộ dịch vụ rất quan trọng, quyết định đến tỷ lệ cho thuê thành công và khoản lợi nhuận thu được, tính ổn định của thu nhập. Có rất nhiều nhóm đối tượng có nhu cầu sử dụng căn hộ dịch vụ với khác biệt về thu nhập, văn hóa, tiêu chuẩn sống,… Tùy xem vị trí nhà đầu tư chọn, khu vực đó phù hợp với những đối tượng nào, có thể tiếp cận tốt với những khách hàng ra sao,…

Người độc thân, công việc bận rộn: sống một mình tạo cảm giác thoải mái, không cần diện tích quá rộng nhưng chắc chắn phải đảm bảo an toàn và tiện nghi. Ngoài ra, lối sống hiện đại, hết mình vì công việc cũng khiến những khách hàng này hiếm có thời gian để dọn dẹp nhà cửa, nấu ăn. Căn hộ dịch vụ với sự chăm sóc toàn diện là sự lựa chọn không thể phù hợp hơn. Tất nhiên, những khách hàng này sẽ muốn thuê các căn hộ dịch vụ có giá vừa tầm với thu nhập của người Việt hiện nay, không cần quá đắt đỏ, cao cấp nhưng sẽ tốt hơn nếu gần chỗ làm, thuận tiện về giao thông.

 

Leave a Reply