Thảo Nguyên Bài 41 Lưu ý nào khi đầu tư đất tái định cư tại Phú Quốc phần 1

Thời điểm hiện tại, thị trường BĐS Phú Quốc đang trở thành một trong những tâm điểm đầu tư hấp dẫn, trong đó sản phẩm đất tái định cư Phú Quốc có thực sự là một điểm đầu tư “hợp lý” và “tiềm năng”? Hãy cùng batdongsanphuquoc.com chúng tôi tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

Giai đoạn những năm 2012 – 2018, Phú Quốc đã thực hiện nhiều công tác liên quan đến quy hoạch, bồi thường, giải phòng mặt bằng, thu hồi đất và bố trí các khu tái định cư cho người dân sinh sống tại đây. Đây là lí do khiến có nhiều khu tái định cư tại xuất hiện tại đây và trở thành một trong những nguồn cung mới về quỹ đất – phong phú, đa dạng và thúc đẩy các nhà đầu tư thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng.

Đất tái định cư là đất Nhà nước cấp cho người dân tại Phú Quốc để bồi thường khi bị thu hồi đất. Mục đích là giúp người dân có nơi an cư mới, ổn định cuộc sống – Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh (Công ty TNHH Luật Hàm Rồng) cho biết.

Xét về pháp lý, đất tái định cư nói chung và đất tái định cư ở Phú Quốc nói riêng là đất thổ cư (đất ở nông thôn hoặc đất ở đô thị), có đầy đủ quyền sở hữu được cấp cho các chủ sở hữu mới. Đất tái định cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đủ điều kiện xác lập quyền sử dụng đổi với chủ đất. Do đó, chủ sử dụng đất mới có quyền sử dụng hợp pháp đất tái định cư như các loại đất ở thông thường khác.

Điểm danh hàng loạt các khu tái định cư tại Phú Quốc, có thể kể đến như: Khu tái định cư xã Bãi Thơm, Khu tái định cư Suối Lớn, Gành Dầu, Rạch Tràm – Bãi Thơm, Khu Phố 10 Dương Đông, An Thới, Hòn Thơm, Tuyến Tránh,…

Trong giai đoạn này, các nhà đầu tư cần lựa chọn giải pháp an toàn, ít rủi ro khi đến đầu tư tại Phú Quốc thường quan tâm đến các sản phẩm bất động sản nằm trong các Khu tái định cư vì pháp lý rõ ràng, đất được xác định rõ mục đích là đất ở. Do vậy, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản (đã có hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nằm trong các Khu tái định cư cũng diễn ra thường xuyên, liên tục.

Tuy nhiên, khi tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản tái định cư ở Phú Quốc, nhiều người sẽ thấy, mặc dù chủ sở hữu đất tái định cư có đầy đủ thẩm quyền như đất, nhưng còn khá nhiều đất tái định cư tại Phú Quốc chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng các chủ đất vẫn thực hiện các giao dịch chuyển nhượng như trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này tồn tại khá nhiều rủi ro cho người mua khi đầu tư vào các sản phẩm bất động sản nằm trong Khu tái định cư tại Thành phố Phú Quốc.

Do vậy, các nhà đầu tư cần phải thật tỉnh táo

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh cho rằng: “Thông thường, đối với các sản phẩm bất động sản nằm trong khu tái định cư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì để thực hiện giao dịch chuyển nhượng, hai bên sẽ phải làm các bước khá “lòng vòng”. Các bên sẽ thực hiện cam kết thông qua hai hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng ủy quyền. Hợp đồng này cũng thể hiện đầy đủ các nội dung theo quy định của pháp luật nhưng chưa có các nội dung về số thửa, tờ bản đồ, số giấy, số vào sổ, ngày cấp, nơi cấp của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Nhằm hợp pháp hóa giao dịch chuyển nhượng như đã phân tích, hai bên sẽ lập thêm hợp đồng ủy quyền. Theo hợp đồng, bên chuyển nhượng sẽ tiến hành ủy quyền cho bên nhận chuyển nhượng được phép thay mặt bên chuyển nhượng quyết định toàn bộ các vấn đề liên quan đến suất tái định cư như bốc thăm, nhận quyết định giao nền, nộp tiền sử dụng đất, nhận nền ngoài thực địa, làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chiếm hữu, định đoạt suất tái định cư, quản lý, sử dụng, kể cả ủy quyền lại cho người khác. Hợp đồng này được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng bằng hợp đồng ủy quyền, bên nhận chuyển nhượng (bên mua) sẽ tiến hành thanh toán 90 – 95% hoặc toàn bộ giá trị suất tái định cư cho người bán. Số tiền còn lại (nếu có) sẽ được thanh toán khi bên nhận chuyển nhượng có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn tất quá trình công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng.

Chuyên gia pháp lý Nguyễn Anh chia sẻ thêm: “Tuy nhiên, xét dưới góc độ pháp lý, các giao dịch mua đất tái định cư chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên tiềm ẩn khá nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư. Mặc dù có thể hoàn tất giao dịch bằng hợp đồng ủy quyền nhưng người nhận chuyển nhượng suất tái định cư là đất ở chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tồn tại rất nhiều rủi ro cho người mua”.

Do hợp đồng ủy quyền được xác lập trên cơ sở nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng suất tái định cư là đất, nên nếu bên chuyển nhượng cố tình đổi ý không muốn chuyển nhượng nữa do giá đất tăng lên hay vì lý do nào khác, họ có thể yêu cầu tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng ủy quyền hoặc tuyên bố chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Theo quy định của Bộ luật Dân sự, sau khi hợp đồng vô hiệu, hai bên sẽ phải trả về tình trạng ban đầu hoặc nếu hợp đồng bị chấm dứt, bên nhận ủy quyền (thực chất là bên nhận chuyển nhượng) sẽ bị tước hết các quyền của họ đối với suất đất tái định cư đó….

Như vậy, người nhận chuyển nhượng chỉ được nhận lại số tiền đã đưa cho bên chuyển nhượng mà không nhận được lãi. Trường hợp bên chuyển nhượng đã tiêu xài hết số tiền đó và không còn tài sản để thi hành án thì việc nhận lại số tiền đó cũng rất khó khăn. Hơn thế, quy trình tố tụng diễn ra tại tòa án cũng phức tạp, nan giải, tốn nhiều thời gian, công sức.

Mặc dù hai bên đã ký và công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền, nhưng trong trường hợp này do các hợp đồng ủy quyền sẽ là hợp đồng không có thù lao, nên bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý.

Khi bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên sẽ xảy ra tranh chấp và khởi kiện ra tòa án để yêu cầu phân xử. Kết quả là tòa án lại tuyên hợp đồng ủy quyền vô hiệu do giả tạo như trên. Cuối cùng, người chịu thiệt không ai khác chính là bên nhận ủy quyền.

Bên mua khó nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì pháp luật không thừa nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận. Chính vì vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của suất tái định cư là đất ở chỉ được cấp cho người được bố trí tái định cư (chủ gốc).

“Thực tế thì suất tái định cư không chỉ được chuyển nhượng cho 1 người mà cho rất nhiều người trung gian, những người này thường là không quen biết nhau. Do đó người nhận chuyển nhượng cuối cùng rất khó để tìm ra chủ gốc để làm thủ tục sang tên theo quy định”, chuyên gia trên chia sẻ.

Trường hợp người nhận chuyển nhượng tìm được người chủ gốc thì thường bị họ gây khó dễ, yêu cầu thêm chi phí mới chịu làm thủ tục sang tên, chứng thực. Ngoài ra, người mua lỡ nhận chuyển nhượng một suất tái định cư mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn sang nhượng lại vì kẹt tiền hoặc không có nhu cầu sử dụng thì việc này khá khó khăn. Có thể đối tác mua lại cũng hiểu rõ bản chất và e ngại rủi ro khi giao dịch. Và rủi ro lớn nhất có thể xảy ra cho người nhận chuyển nhượng chính là gặp phải chiêu trò lừa đảo của người chuyển nhượng khi họ cùng lúc giao dịch với rất nhiều người cùng lúc.

Để phát triển bền vững, thị trường bất động sản Phú Quốc cần có những người mua thực, nhà đầu tư chất lượng, đủ tâm và tầm. Được xem xét là một phân khúc đầu tư bất động sản an toàn và ổn định, tiềm năng sinh lời cao, lại có khả năng xây nhà kiên cố, song trước mỗi quyết định đầu tư, các quý nhà đầu tư nên cân nhắc thật kỹ lưỡng về pháp lý và nhu cầu sử dụng đối với phân khúc bất động sản này tại thị trường Phú Quốc để có quyết định đầu tư đúng đắn, chính xác nhất.

Có nên mua đất Ba Trại Phú Quốc để đầu tư hay không?

Trong các vùng đất VSR cập nhật tình hình mua bán có Ba Trại Phú Quốc. Vùng đất này không có nhiều nhà đầu tư biết đến. Vậy có nên mua bán đất đất Ba Trại Phú Quốc để đầu tư không?
Sơ qua về Ba Trại Phú Quốc qua cập nhật của VSR

Đường Ba Trại Phú Quốc là con đường thuộc xã Cửa Dương, nằm ở ấp Khu Tượng. Theo Google Map, đường bắt đầu từ đường Dương Đông – Cửa Cạn và bắt vào đường đi Bắc đảo và đường đi Búng Gội. Bên cạnh đó, đường có một lối đi ra bãi biển Ông Lang khá tiện cho việc di chuyển.

Chính vì điều kiện di chuyển thuận lợi, nằm gần với trục chính con đường đi Bắc đảo, gần biển nên Ba Trại có khá nhiều mô hình nghỉ dưỡng cao cấp lớn nhỏ xung quanh. Từ vị trí địa lý của Ba Trại, nhà đầu tư có thể di chuyển dễ dàng đến các địa điểm như sau:

– 15 phút di chuyển đến Gành Dầu – Vin Pearl
– 10 phút di chuyển đến thị trấn Dương Đông Phú Quốc
– 5 phút di chuyển đến bãi biển Ông Lang

Từ những lợi thế về vị trí địa lý, khoảng cách di chuyển, nhà đầu tư cũng có thể yên tâm khi đầu tư đất Ba Trại Phú Quốc. Ở thời điểm hiện tại, theo phân tích bản đồ quy hoạch Phú Quốc, đất Ba Trại chủ yếu là quy hoạch đất thương mại dịch vụ, chiếm đến hơn 90% diện tích. Tuy nhiên, hầu hết diện tích quy hoạch đều thuộc dự án của FLC. Mật độ xây dựng tại Ba Trại khoảng từ 15 đến 92 m2/người.

Tình hình mua bán đất Ba Trại Phú Quốc

Nhờ các yếu tố về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, đất Cửa Dương Phú Quốc hiện nay đang được rất nhiều người quan tâm. Chính vì thế thông tin các vị trí trong xã liên tục được tìm kiếm. VSR đã tổng hợp tình hình cụ thể từng vị trí trong xã để nhà đầu tư có thể thuận tiện đối chiếu, so sánh để đưa ra quyết định chính xác nhất.

Tình hình mua bán đất Ba Trại Phú Quốc hiện tại đang không khả quan lắm cho nhà đầu tư. Cụ thể, giá đất Ba Trại Phú Quốc đến thời điểm hiện tại rơi vào khoảng từ 1triệu đồng/m2 đến khoảng 4triệu đồng/m2. Giá đất sẽ lên xuống theo từng vị trí mảnh đất, địa hình, cảnh quan và giao thông qua lại và thời điểm xảy ra giao dịch mua bán đất nền Ba Trại Phú Quốc. Tuy nhiên, trong thời kỳ ổn định thì giá đất tại đây sẽ chỉ có giá trung bình đạt khoảng 2 – 3triệu đồng/m2.

Về phía mặt đường Ba Trại thì tình hình đầu tư sẽ tốt hơn so với xa đường. Hiện tại, đất công khu vực Ba Trại được bán khoảng 2 – 3 tỷ/công. Các dự án phân lô khoảng 5 – 6 tr/m2. Tuy nhiên, giao dịch đang chững vì giá đất công không được tốt, phân lô cũng phạm phải quy hoạch, phân lô không phép rất nhiều.

Nếu nhà đầu tư muốn mua đất nền mạn khu vực này mà tránh phạm phải quy hoạch thì nên tìm hiểu mua đất Trung Đoàn thử xem sao. Nhà đầu tư tham khảo: Điểm qua tình hình mua bán đất Trung Đoàn Phú Quốc để cân nhắc mua bán đất hợp lý, hiệu quả nhất.

Có nên mua đất Ba Trại Phú Quốc để đầu tư hay không?

Ở thời điểm tại, việc băn khoăn nên mua đất Ba Trại hay không là câu hỏi được nhiều nhà đầu tư gửi về VSR. Tuy nhiên, theo đánh giá của chúng tôi, đất Ba Trại ở thời điểm này không an toàn cho nhà đầu tư. Một số lý do chúng tôi nhận định đây là địa điểm đầu tư khả năng thành công không cao bởi:

– Vị trí nằm trong khu vực nhạy cảm về môi trường nên khó phát triển du lịch
– Giá đất cao so với chất lượng đầu tư, giá đất mặt bằng chung. Nếu có cùng một khoản vốn, số nhà đầu tư quan tâm Cây Thông Trong, tuyến Tránh, Búng Gội,…sẽ đạt hiệu quả đầu tư cao hơn.
– Quy hoạch không ổn định, diện tích đất tiềm năng đầu tư hầu như đã trùng với quy hoạch

Chính vì những lý do bất lợi tác động quá lớn, hiện nay các nhà đầu tư muốn đầu tư tại Cửa Dương thường có xu hướng chuyển dịch sang đầu tư các mảnh đất ven trung tâm. Câu hỏi có nên mua bán đất Ba Trại Phú Quốc để đầu tư hay không chắc hẳn nhà đầu tư đã có câu trả lời.

 

 

Leave a Reply