Hải Yến Bài 94 Từ A – Z kinh nghiệm đầu tư nhà cho thuê hiệu quả phần 3

Mô hình sở hữu – cho thuê

Là mô hình cho thuê thông dụng nhất, được hiểu là chủ đầu tư có sẵn đất, tự xây dựng nhà rồi mang đi cho thuê lại. Chủ đầu tư là những người đứng tên trên bất động sản, dù cho thuê thì họ vẫn là người có quyền sở hữu và định đoạt. Đồng thời, trong quá trình cho thuê, nếu gặp phải bất kỳ vấn đề gì thì người đứng ra liên hệ sửa chữa sẽ là chủ nhà – người đứng ra đảm bảo hiệu quả sử dụng nhà ở trong thời gian lý kết hợp đồng. Đối với mô hình này, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 10-12%.

Mô hình mua sở hữu – cho thuê

Mô hình này rơi vào các trường hợp chủ đầu tư muốn xây nhà cho thuê nhưng chưa có đất hoặc khó khăn trong việc tìm quỹ đất hoặc tài chính không cho phép vừa mua đất, vừa thi công xây dựng nhà ở. Lúc này, nhà đầu tư sẽ tìm đất để mua và xây nhà cho thuê; hoặc, tìm đến những căn nhà xây sẵn, mua lại, có thể tân trang thêm rồi cho thuê. Khi này, mô hình quay lại tương tự như mô hình sở hữu – cho thuê. Giá thuê mỗi năm thu về từ mô hình này đạt từ 5-6%.

Mô hình thuê nhà – cho thuê lại

Được gọi là hình thức thuê trung gian, vốn bỏ ra ít hơn so với hai mô hình kể trên. Nhà đầu tư sẽ thuê một ngôi nhà của người khác, rồi đem căn nhà đó cho thuê lại với mức giá cao hơn. Tiền lãi nhận được chính là khoản chênh lệch giữa giá thuê do 2 bên đưa ra. Tất nhiên, trước khi cho thuê lại, nhà đầu tư cũng phải tự mình sửa sang, nâng cấp căn nhà tương xứng với mức giá chào thuê; đồng thời đứng ra làm việc trực tiếp với bên thuê lại, đảm bảo điều kiện sống tốt nhất cho họ. Nghĩa là nhà đầu tư đóng vai trò người thuê trung gian và chịu mọi trách nhiệm liên quan đến các phát sinh với bên thuê lại. Đối với mô hình “thuê – cho thuê lại”, giá thuê mỗi năm thu về đạt khoảng 40%.

Chi tiết cách thức đầu tư nhà cho thuê hiệu quả

Lên phương án dự trù các vấn đề khi đầu tư nhà cho thuê

Đầu tư nhà cho thuê cần rất nhiều công đoạn khác nhau, mỗi công đoạn đều có những vấn đề phát sinh, dù phức tạp hay không cũng tiêu tốn không ít thời gian, công sức để khắc phục. Một nhà đầu tư thông minh luôn có sẵn phương án dự trù cho mình, điều này chứng tỏ họ đã có sự nghiên cứu kỹ và khả năng dự đoán tương đối tốt.

Bằng cách này, nhà đầu tư sẽ hạn chế được ở mức thấp nhất các rủi ro của việc kinh doanh, hỗ trợ kế hoạch đầu tư có thể “sống sót” trong thời gian dài.

Với mô hình Sở hữu/mua sở hữu – cho thuê

Xác định diện tích đất và giá đất, dự trù chi phí xây dựng: một căn nhà muốn đem lại lợi nhuận tốt phải đảm bảo công năng được trang bị đầy đủ, chưa xét đến các yếu tố như thiết kế, tính thẩm mỹ,… Bạn cần chọn những khu đất có kích thước phù hợp, địa thế tương đối. Tùy vào vị trí lựa chọn mà giá đất, giá nhà, giá nhân công xây dựng có sự khác biệt.

Như vậy, nhà đầu tư cần có con số ước lượng về số tiền bỏ ra để mua đất và xây nhà; tham khảo nhiều nguồn thông tin, đơn vị cung cấp dịch vụ nhất có thể để tối ưu số vốn; đồng thời đặt ra một khoảng xê dịch cho phép, bởi trên thực tế, xây dựng khiến tài chính phát sinh rất nhiều:

Về kết cấu nên có đầy đủ phòng khách, phòng bếp, ít nhất 2 phòng ngủ hoặc 1 phòng ngủ đủ rộng, nhà tắm, sân phơi, ban công, sân thượng nếu có càng tốt. Nếu là dạng phòng thì phải đảm bảo ít nhất 5 phòng.
Không gian nên đảm bảo sao cho có độ thoáng, dù diện tích rộng hay hẹp cũng nên sử dụng những bản vẽ hiện đại, thông minh, luôn có ánh sáng và gió trời.

Chi phí quản lý: xác định xem ai sẽ chịu trách nhiệm quản lý nhà ở cho thuê. Thường thì mô hình nhỏ, chủ nhà sẽ kiêm luôn công việc này, không cần thuê bên thứ ba và tiết kiệm được một khoản chi phí. Tuy nhiên, nếu quy mô lớn hơn, nhà đầu tư cần có sự quản lý chuyên nghiệp, xử lý kịp thời những trục trặc về cơ sở hạ tầng và vật chất, theo dõi nộp tiền điện nước, thông báo các khoản chi tiêu. Như vậy, khoản phí bỏ ra hàng tháng cho việc này là bao nhiêu? Phí quản lý có mức biến động ra sao trên thị trường? Đồng thời, nhà đầu tư trả lời thêm một số câu hỏi:

  • Ai là người ghi điện, nước, thu tiền phòng hằng tháng, đăng ký tạm trú tạm vắng…
  • Ai xử lý phát sinh hư hỏng: bóng đèn, cửa nẻo, van nước….
  • Ai quản lý người đăng ký, người trả phòng…

Với hình thức thuê – cho thuê

Số vốn bỏ ra ban đầu sẽ không nhiều bằng việc mua đất, xây nhà; các nhà đầu tư mới tham gia hoặc vốn mỏng thường yêu thích cách làm này bởi số tiền vừa vặn với khả năng tài chính. Tuy nhiên, vấn đề lớn nhất để áp dụng thành công mô hình thuê – cho thuê chính là dự trù phương án, chi phí dùng để cải tạo ngôi nhà – yếu tố quyết định đến giá thuê, lợi nhuận và cơ hội tiếp cận khách hàng.

Nếu để nguyên hiện trạng căn nhà để cho thuê, cơ hội sẽ bị rút bớt bởi thiếu tính sáng tạo, mới lạ và khác biệt; đồng thời giá thuê cũng không nhỉnh hơn con số mà nhà đầu tư bỏ ra cho chủ nhà là mấy. Nếu xác định lâu dài, thu lợi lớn thì nhất định phải tân trang.

Bước này nghe có vẻ đơn giản nhưng muốn có phương án chính xác, nhà đầu tư phải nắm bắt được hiện trạng căn nhà, ý tưởng sửa chữa, giá nhân công, vật liệu,… Tùy vào mức độ phức tạp mà xác định số tiền bỏ ra. Thậm chí, một số ngôi nhà có chi phí cải tạo gần bằng với cả việc xây mới. Do đó, nhà đầu tư nên lên định hướng thật kỹ, tốt nhất là tính đường dài, sao cho nếu sau này có thay đổi gì về kiến trúc cũng dễ dàng thực hiện hơn.

 

Leave a Reply