Hải Yến Bài 75 Rủi ro mua đất nền Thạnh Mỹ Lợi 

Bất động sản luôn là đề tài sốt dẻo trong thời gian gần đây, tuy nhiên thị trường sốt đất, giá ảo đang tràn lan khắp nơi. Đặc biệt là giá ẢO của khu đất THẠNH MỸ LỢI (TML) – Quận 2, được giới đầu cơ, môi giới rỉ tai với khách hàng là Trung tâm Hành chính đầy tiềm năng.

Dưới đây là 3 lý do chính khi những NĐT thứ cấp đầu tư vào đất nền Khu vực Thạnh Mỹ Lợi sẽ gặp rủi ro rất cao:

1/ Về mật độ dân số và tốc độ gia tăng cơ học đất nền Thạnh Mỹ Lợi – Quận 2:

Khu TML có tổng diện tích đất là 180,8 ha với dân số dự kiến là 30.000 người (nếu lấp đầy). Nhưng hiện nay dân số thực tế ở đây còn rất là thưa thớt với nhiều khu đất bỏ không mọc đầy cỏ lau hay thậm chí có những căn vẫn chỉ là xây thô, trơ ra phần gạch đầy rêu.
Kèm theo đó là lượng người về đây ở những năm qua không nhiều nếu không muốn nói là rất ít. Muốn kiếm 1 chỗ Cafe hay ăn sáng cũng chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Chính vì dân số chưa đủ nên dẫn đến tính trạng an ninh trong khu dân cư không được đảm bảo, , hiện trạng là có rất nhiều thanh niên tụ tập ăn nhậu, gây gỗ về đêm tại khu vực này.

2/ Tính thanh khoản đất nền Thạnh Mỹ Lợi – Quận 2 (Khả năng quy đổi ra tiền):

Tính thanh khoản tài sản không chỉ thể hiện ở tốc độ mua đi bán lại, mà nó còn thể hiện là khi đầu tư vào tài sản đó có tạo ra được dòng tiền ngay hay không ví dụ như cho thuê mặt bằng, buôn bán… Và tại khu TML hiện nay vẫn chưa đảm bảo được tính thanh khoản cho các nhà đầu tư thứ cấp do mật độ dân số thưa thớt không thể kinh doanh buôn bán hay cho thuê mặt bằng. Nhưng mặt bằng giá hiện nay đã ở mức từ 90tr – 150tr/m2 tùy vị trí lô đất.
Trong khi ở những khu vực khác như đường Song hành Xa lộ Hà Nội và các khu trung tâm Bình Thạnh chỉ có giá từ 80tr – 125tr/m2. Khi thực hiện đầu tư là có thể triển khai kinh doanh ngay lập tức và tạo dòng tiền cho nhà đầu tư trong khoảng thời gian ngắn.

3/ Xét về khía cạnh giá cả toàn khu đất nền Thạnh Mỹ Lợi – Quận 2

  • Mặc dù TML có yếu tố để kích cầu giá như việc xây cầu ngang qua Đảo Kim Cương nối TML với Đại lộ Mai Chí Thọ làm việc di chuyển về Quận 1 được rút ngắn (khoảng 1Km). Tuy nhiên việc xây cầu không hẳn đã phản ánh được là khu TML có kết nối toàn vùng tốt, vì nó chỉ giúp người dân không phải đi qua Đồng Văn Cống đã có dấu hiệu xuống cấp và kẹt xe tram trọng do qua nhiều Container lưu thông mỗi ngày. Ngoài ra, đất nền quận 2 Thạnh Mỹ Lợi vẫn không thể kết nối vùng tốt trừ khi đường ven sông được triển khai nối TML về tới cầu phú mỹ làm cho việc liên kết giữa khu Đông và Nam Sài Gòn trở nên thuận lợi thì lúc đó Thạnh Mỹ lợi mới trở thành liên kết vùng tốt nhất.
  • Thời gian qua trên nền tảng toàn khu thạnh mỹ lợi đã được các sàn nhỏ lẻ, giới đầu cơ và môi giới đẩy giá lên cao từ 60tr – 100tr/m2 (tuỳ từng tuyến đường) vào nửa đầu năm nay. Đến hiện tại khi ra mắt một số dự án mới, các Chủ đầu tư (CĐT) bất động sản lại đẩy giá đất lên một tầm cao mới từ 75tr – 130tr/m2. Thêm một lần nữa, dựa trên cơ sở giá của dự án mới được tung ra thị trường, giới đầu cơ và các môi giới nhỏ lẻ lại đẩy giá toàn khu TML lên từ 90tr – 150tr/m2, làm sốt cục bộ giá đất TML. Như vậy ở đây chung ta thấy được mối quan hệ cộng sinh giữa: đầu cơ, cò đất – CĐT dự án mới – đầu cơ, cò đất. Và khi đó đối tượng chịu nhiều rủi ro nhất vẫn là các nhà đầu tư thứ cấp khi giá đang được đẩy lên đỉnh điểm.

Qua bài viết này tôi muốn nêu lên quan điểm cá nhân mình về tình hình sốt cục bộ giá đất tại khu TML trong thời gian qua để các Nhà Đầu Tư , các anh chị em môi giới cùng thảo luận về vấn đề một cách sâu sắc.

Mặc dù TML là một khu đẹp ven sông Sài Gòn mộng mơ tuy nhiên xét trên nhiều tiêu chí về: Mật độ dân số, tính thanh khoản tài sản và liên kết vùng, thì khu TML vẫn chưa tương xứng vơi giá cả thị trường đang rao bán của nó hiện nay. Vì vậy hãy để TML trử về với giá trị thực của nó.

Sốt đất và giá ảo của khu Thạnh Mỹ Lợi đang đánh mạnh vào tâm lý của nhà đầu tư, bởi họ nóng vội theo tin đồn mà một số nhà đầu cơ, môi giới, sàn bất động sản, những người đã và đang cố gắng tạo ra độ nóng ảo mong trục lợi từ việc đầu cơ và bán sang tay thu tiền chênh lệch. Vô hình chung nhà đầu tư thứ cấp đã tiếp tay cho giới đầu cơ và môi giới.

Vì vậy hãy tỉnh táo trước lúc quyết dịnh mua đất tại thời điểm này khi giá đất Thạnh Mỹ Lợi đang tăng trưởng theo hình Sin.

Leave a Reply