Chinh Phuong Pham Bài 79 Đánh giá và giải pháp khai thác shophouse khu vực Bãi Trường phần 2

✏️ Giả sử tỷ lệ lấp đầy 50% với đơn giá 5 triệu/ ngày ta có doanh thu 75 triệu/ tháng.

✏️ Chi phí cố định dự toán từng tháng = khấu hao nội thất 8,5 triệu + 10 triệu chi phí cố định ( phí quản lý, điện nước, vệ sinh dịch vụ…) + khấu hao tài sản 50 năm 10 triệu = 28,5 triệu / tháng.

✏️ Lợi nhuận dự tính = 75 triệu – chi phí cố định 28,5 triệu – 10 triệu chi phí biến động, hoa hồng du lịch = 36,5 triệu/tháng.

✏️ Như vậy, sau thời gian khoản 10 năm tích lũy lợi nhuận và khấu hao tài sản thì thu hồi được vốn đầu tư ban đầu, trong điều kiện lạm phát ổn định và tỷ lệ lấp đầy đạt 50%.

CỬA HÀNG KINH DOANH DỊCH VỤ

Nếu kỳ vọng vào lượng khách từ các khách sạn và resort lớn trong khu vực thì chưa cao so với số lượng cửa hàng đang hiện hữu. Lượng phòng khách sạn và resort chỉ gấp đôi lượng shophouse đang có nên rất khó tạo ra dòng chuyển đổi khách du lịch sử dụng dịch vụ bên ngoài dồi dào.

📉 Mật độ dân số địa phương tại khu vực thấp nên khả năng khai thác khách hàng địa phương gần như không hiệu quả.

🔖  Khó tiếp cận được với lượng khách hàng của các khách sạn và resort lớn trong cùng một dự án do họ đã có gần như đầy đủ các dịch vụ bổ trợ lưu trú tại các service center, tâm lý khách lười di chuyển sử dụng dịch vụ ngoài,…

🍁 Tuy nhiên một số căn có vị trí đắt địa vẫn có thể thu hút khách với cách tổ chức dịch vụ độc đáo, view đẹp, trải nghiệm đặc biệt…

SHOPHOUSE DÙNG ĐỂ KINH DOANH CĂN HỘ DỊCH VỤ

🍁 Giả sử ta có 20 phòng cho thuê dài hạn, với đơn giá 5 triệu/phòng chưa bao gồm điện nước. Với doanh thu 5 triệu x 20 phòng = 100 triệu/tháng. Như vậy gần như ta tiết giảm phần lớn chi phí cố định và biến động.

✏️ Khấu hao tài sản và khấu hao công trình mỗi tháng khoản 45 triệu/tháng. Ta còn lại lợi nhuận 55 triệu. Tiết giảm được nhiều rủi ro hơn so với kinh doanh khách sạn.

✏️ Trong điều kiện lạm phát ổn định thì sau hơn 20 năm tích lũy lợi nhuận và khấu hao tài sản thì thu hồi vốn đầu tư ban đầu.

🏞 Những giả định trên đều được tính theo bối cảnh hiện tại, biết đâu sau 2-3 năm tiếp theo Bãi Trường có những bước đột phá về phát triển như nâng tỷ lệ khách sạn/shophouse lên cao, chuyển hoá các cụm shophouse thành các khách sạn quy mô lớn, lập nên nhiều điểm vui chơi giải trí thu hút khách du lịch, tạo lập các điểm đến biểu tượng thu hút mọi người…. từ đó làm sức bật cho việc phát triển kinh doanh tại những dự án tốt hơn.

Tuyến tránh Dương Đông

🚚 Tuyến tránh Dương Đông đóng vai trò là đường vành đai của phường Dương Đông kết nối trục 30/4 và Nguyễn Trung Trực giúp việc lưu thông, vận tải Bắc – Nam Phú Quốc không cần phải đi qua trung tâm phường Dương Đông.

🛣 Tuyến Tránh được đưa vào lưu thông từ 2017 với lòng đường rộng 32m, lộ giới 60m, có 6 làn xe và dãi phân cách bồn hoa ở giữa.

🗺 Tuyến Tránh phía tiếp giáp gần sân bay cũ đã có quy hoạch 1/2000 đô thị Dương Đông (tức Dương Đông mở rộng).

🗺 Tuyến Tránh phía tiếp giáp núi Đầu Sói thuộc về địa phận xã Dương Tơ quy chiếu theo kế hoạch sử dụng đất 633/2010, đa phần là đất ở.

🏫 Dự kiến điều chỉnh xây dựng trường học THCS và THPT di dời từ đường Hùng Vương ra Tuyến Tránh với quy mô 5ha.

🗺 Bên cạnh đó 1 phần tuyến tránh đoạn giáp với đường Nguyễn Trung Trực có nằm trong khu vực thành lập quy hoạch dự án khu đô thị 88ha của công ty Trường Thịnh Phát. Tuy nhiên, 18.03.2020 đã có tờ trình số 27/BQLKKTPQ-QLQHXD đề xuất với Sở Tài Nguyên Môi Trường về việc điều chỉnh ranh dự án lùi vào từ ranh giới đường 50-60m tạo điều kiện xây dựng cho người dân và hài hoà trong lập quy hoạch.

Đường Cửa Lấp – Suối Mây

🍁 Khi các nhà đầu tư quan tâm và tìm hiểu đến thị trường bất động sản khu vực phường Dương Đông giai đoạn 2021, thì trục Cửa Lấp-Suối Mây sẽ là một trong những điểm gây chú ý với họ. Đặc biệt là ưu tiên phía núi (vì quy hoạch đẹp và đảm bảo hơn), phía sân bay sẽ là ưu tiên sau vì kế hoạch sử dụng đất không tốt bằng là CX (cây xanh) và DKV (dự trữ, khu vui chơi giải trí).

🌅 Vậy những lý do kiến họ sẽ chú ý và truyền nhau là gì :

✏️ Gần sân bay – làm homestay tiết kiệm chi phí di chuyển cho khách du lịch bình dân(khoản 100k). Khách hàng bình dân sẽ thường ưu tiên đặt phòng gần sân bay nhất để chi phí di chuyển/giá thuê phòng thấp sau đó mới dùng xe máy để di chuyển đi chơi.

✏️ Thế đất cao, tầm quan sát tạo ra các view trong khai thác dịch vụ đặc sắc như view sân bay, view biển, view núi rừng. Phù hợp triển khai cà phê, phòng bungalow/khách sạn check in, nhà hàng…

✏️ Khá yên tĩnh, không quá xa trung tâm, phù hợp triển khai các apartment cho thuê dài hạn giải quyết nguồn nhu cầu của lực lượng lao động thu nhập cao từ Bãi Trường và Dương Đông.

✏️ Nằm ngay cạnh bìa rừng nên khí hậu được xem là mát mẻ nhất trong khu vực.

✏️ Hạ tầng giao thông đẹp, rộng rãi.

✏️ Không quá xa biển và các hoạt động dịch vụ ở Trần Hưng Đạo.

✏️ Kế hoạch sử dụng đất tốt (ONT) đối với phía núi. Có khả năng được đề xuất chuyển đổi thành đất làng xóm chỉnh trang trong tương lai.

✏️ Thích hợp làm nhà ở và secondhome.

✏️ Tốc độ đầu tư và phát triển nhanh chóng của trục Trần Hưng Đạo sẽ tác động mạnh mẽ đến trục Cửa Lấp – Suối Mây. Về lâu dài khi tính khu vực phát triển mạnh, Suối Mây sẽ có lợi thế hơn khu chùa ông Cửa Lấp về mặt hạ tầng.

Leave a Reply