Chinh Phuong Pham Bài 78 Đánh giá và giải pháp khai thác shophouse khu vực Bãi Trường phần 1

VAI TRÒ CỦA KHU PHỨC HỢP BÃI TRƯỜNG

🍁 Theo nghị quyết 633/2010 của thủ tướng chính phủ đã quy hoạch Bãi Trường thành khu phức hợp du lịch nghỉ dưỡng cao cấp. Từ 2015 đến nay, Bãi Trường ghi nhận sự xuất hiện của nhiều thương hiệu khách sạn Quốc tế, và hàng loạt các dự án shophouse thu hút nhiều nhà đầu tư tham giá. Hiện nay rất nhiều nhà đầu tư quan tâm bối cảnh và phương án kinh doanh cho những sản phẩm đấy theo hướng nào là hiệu quả nhất. Chúng ta cùng tìm hiểu xem :

BỐI CẢNH DU LỊCH PHÚ QUỐC

✏️ Năm 2019, Phú Quốc đạt lượng khách du lịch cao nhất từ trước đến nay với hơn 5 triệu lượt khách thời giai lưu trú trung bình là 2,5 ngày. Tức trung bình cần 14.000 phòng mỗi ngày không tính lúc cao điểm.

✏️ Năm 2019, thị trường ghi nhận thị trường có tổng cộng 18.000 phòng khách sạn trong đó gần 8000 phòng cao cấp và hơn 2000 shophouse.

✏️ Năm 2023, thị trường có thể đạt trên 20.000 phòng khách sạn với hơn 10.000 phòng cao cấp và Shophouse kèm Townhouse đạt 6300 căn thị trường.

CÁC KHÁCH SẠN VÀ RESORT ĐANG ĐƯỢC ĐƯA VÀO KHAI THÁC TẠI BÃI TRƯỜNG TÍNH ĐẾN 2021

🗺 Bãi trường là khu phức hợp du lịch nghĩ dưỡng với đường bờ biển dài hơn 10km và quy mô 1.235ha. Chúng ta cùng điểm qua các khách sạn lớn đang và chuẩn bị kinh doanh tại khu vực này :

🏫 Intercontinental Hotel – 459 phòng và căn hộ – Đã khai trương.

🏫 Novotel Resort – 400 phòng – Đã khai trương.

🏫 Golden Villas – 40 căn biệt thự – Đã khai trương.

🏫 M Villas – 27 căn biệt thự – Đã khai trương.

🏫 Mường Thanh Hotel – 276 phòng – Đã khai trương.

🏫 Best Western – 549 căn hộ và 17 biệt thự – Đã khai trương.

🏫 Khu biệt thự Sunset Sanato đang kinh doanh 54 căn – Đã khai trương.

🏫 Sol Beach House – 284 phòng – Đã khai trương.

🏫 Mercury – 153 phòng – Đã khai trương.

🏫 Regent Resort  – 120 phòng khách sạn, 42 Skyvilla, 76 biệt thự – Dự kiến khai trương cuối 2021.

🏫 Pullman Hotel – 306 phòng khách sạn – Dự kiến khai trương cuối 2021.

🏫 Wyndham Garden – 153 biệt thự khép kín – Dự kiến khai trương năm 2022.

✏️ Dự kiến đến 2022, Bãi Trườngsẽ có hơn 2500 phòng khách sạn và căn hộ cao cấp cùng hơn 200 biệt thự chính thức hoạt động.

✏️ Nếu tỷ lệ lấp đầy trên 50% và thời gian lưu trú trung bình 2 đêm ta có thể đạt công suất tiếp 500.000 khách mỗi năm và trung bình 2500 lượt khách mỗi ngày.

SỐ LƯỢNG SHOPHOUSE ĐÃ VÀ ĐANG XÂY DỰNG

🗺 Khu vực Bãi Trường hiện đang có 1.586 căn Shophouse đang được triển khai xây dựng và đi vào hoạt động với sự phân bổ như sau

🏛 Sonasea Paris Villas – 318 căn – Đã bàn giao.

🏛 Sonasea Phố đi bộ – 160 căn – Đã bàn giao.

🏛 Sonasea Shophouse – 130 căn – Đã bàn giao.

🏛 Sonasea Villashop – 82 căn – Đã bàn giao.

🏛 Marina Boutique Hotels – 142 căn – Đã bàn giao.

🏛 Marina Luxury Hotels – 151 căn – Đã bàn giao.

🏛 Marina Square – 199 căn – Đã bàn giao.

🏛 Palm Garden – 96 căn – Đã bàn giao.

🏛 Wyndham Shophouse – 25 căn – Đang xây.

🏛 Mercury Shophouse – 27 căn – Đang xây.

🏛 Milton Patway – 44 căn – Đang xây.

🏛 The Residences – 74 căn – Đang xây.

✏️ Như vậy chúng ta có tỷ lệ số phòng khách sạn và resort khai thác 2022/số lượng Shophouse gần bằng 2.

ĐÁNH GIÁ VIỆC DÙNG SHOPHOUSE LÀM SECOND HOME

✏️ Với đường bờ biển dài, khí hậu mát mẻ, dịch vụ giải trí tốt kèm theo quản lý chuyên nghiệp. Nếu có diều kiện tự thưởng cho bản thân một căn nhà thứ hai để hưởng thụ và nghỉ dưỡng tại khu vực Bãi Trường này thì không có gì bằng. Nhiều kiều bào, doanh nhân với tài chính dồi dào có thể chỉ mua vì thích và để thỏa mãn nhu cầu tận hưởng tại đây. Xét về hạng mục Secondhome thì những căn nhà ở Bãi Trường thật sự quá tuyệt vời !

ĐÁNH GIÁ DÙNG SHOPHOUSE LÀM KHÁCH SẠN MINI

Giả định quy mô khách sạn là 20 phòng, đầu tư 15 tỷ, chi phí hoàn thiện 3 tỷ, giá bán phòng 500.000/ngày. Vậy chi phí vận hành căn bản tính thế nào :

💵 Chi phí lễ tân : 2 ca 12 triệu.

💵 Chi phí dọn phòng : 2 người 12 triệu.

💵 Điện nước, phí quản lý, bảo trì : 20 triệu.

💵 Chi phí khấu hao nội thất 15 năm : 17 triệu/tháng.

💵 Chi phí khấu hao tài sản 50 năm : 25 triệu/tháng.

✏️ Nếu giả sử mật độ lấp đầy là 50% và chi phí biến động do marketing và hoa hồng du lịch là 15%xdoanh thu thì lợi nhuận dự kiến là : 150 triệu doanh thu – 86 triệu chi phí cố định kèm khấu hao – 22 triệu chi phí biến động ta còn lại 42 triệu lợi nhuận mỗi tháng. Tích lũy khấu hao và lợi nhuận thì 25 năm thu hồi vốn đầu tư ban đầu (trong điều kiện lạm phát ổn định).

✏️ Lý do chậm thu hồi vốn là tỷ lệ chi phí/doanh thu lớn. Nếu có thể nâng công suất phòng lên cao từ 100-150 phòng thì có thể tiết giảm chi phí/booking đi khá nhiều. Đồng thời chỉ tăng chi phí cố định gấp đôi nhưng có thể tạo doanh thu gấp 4-5 lần và là tiền đề đến upsell và cross sell. Nhưng chi phí đầu tư ban đầu có thể đội lên cao so với năng lực tài chính (nên xem xét phương án mua đất quy mô lớn 2000-3000 với chiều cao 7-9 tầng tự xây để hiệu quả hơn).

✏️ Vì nằm khá rời các tụ điểm du lịch trọng điểm nên cũng khá bất lợi đối với các khách hàng bình dân và đi từng đôi (ngại di chuyển bằng xe máy, chi phí thuê 0to/giá phòng cao)

SHOP-VILLA CHO THUÊ NGUYÊN CĂN

✏️ Áp dụng cho phân khúc shophouse diện tích nhỏ 80-100m2 với 4 tầng và thiết kế 5 phòng giá trung bình 6 tỷ hoàn thiện mặt ngoài.

✏️ Đầu tư hoàn thiện và full nội thất căn bản khoản 1,5 tỷ/căn 350m2 sàn. Khấu hao 15 năm, 8,5 triệu/tháng.

✏️ Lợi thế số phòng nhiều hơn phân khúc villa thông thường 4-5 phòng (Villa thường là 3 phòng) thích hợp với các đối tượng thuê gia đình hoặc hội nhóm, giá thuê rẻ hơn villa truyền thống ( 5 triệu < villa truyền thống 6-8 triệu). Vì phần lớn là phân khúc khách hàng đi tập thể nên thường thuê kèm oto nên không ngại di chuyển.

 

 

Leave a Reply