Chinh Phuong Pham Bai 76 Có nên đầu tư Grand World Phú Quốc

một đoạn nhỏ của bài 75

📈 Mức độ đầu tư công thành phố Phú Quốc ở mức độ cao với hơn 17.000 tỷ cho các hạng mục phát triển hạ tầng cơ sở làm động lực cho nhà đầu tư theo sát thị trường. Người ta thường nói đầu tư công chính là xương sống thúc đẩy và dẫn dắt thị trường bất động sản trên tổng thể.

👨‍👩‍👧‍👦 Tốc độ tăng trưởng dân số Phú Quốc những năm gần đây luôn đạt chỉ số cao trên 20%/năm. Tuy nhiên, xét trên khả năng tài chính chung thì không phải ai cũng đủ điều kiện để mua các dự án nhà ở cao cấp, mà thị trường bất động sản Phú Quốc thì lại thiếu phân khúc nhà giá rẻ trầm trọng nên đất nền sẽ là bài toán phù hợp cho rất nhiều nhu cầu mong muốn định cư lâu dài.

🍁 Cuối cùng đó là niềm tin cảm tính, sau một thời gian bất động sản Phú Quốc gần như đứng yên từ 2018, tuy nhiên tốc độ phát triển đô thị và du lịch thì tăng trưởng mạnh mẽ được đánh giá là bắt đầu cho một chu kỳ bất động sản mới tại Phú Quốc theo quan niệm của nhiều người (chu kỳ 3-5năm) khi mà nhà đầu tư đã hấp thụ các sản phẩm với mức giá được chấp nhận.

📆 Sau tháng 11. khi việc di chuyển trở nên dễ dàng kèm thêm việc tiêm chủng vaccine đến 5.11 ngày chính thức tạo ra miễn dịch cộng đồng sẽ chính là liều thuốc tăng lực cho đất nền tại Phú Quốc, khi so với các địa điểm khác ở Việt Nam giá đất nền được xem là còn khá rẻ. Đặc biệt là các khu vực ven trung tâm và bám theo kế hoạch đầu tư công có khả năng triển khai sớm. Tất cả những yếu tố trên vừa là động lực vừa là nguyên nhân để làm bàn đạp cho giá đất nền sôi động và tăng trong thời gian sắp tới.

Có nên đầu tư Boutique Hotel Grand World

—https://whynotphuquoc.com/dau-tu-van-hanh-boutique-hotel-grand-world-lieu-co-kha-quan/

Giả định cuối năm 2021 chúng ta đầu tư một căn khách sạn Boutique Hotel tại Grand World với 8 tầng 20 phòng 850m2 sàn giá bàn giao thô là hoàn thiện mặt ngoài là 30tỷ với thời gian sử dụng là 40 năm (trừ thời gian hoàn thiện nên tính từ 2022). Vậy chúng ta có gì ?

TÌNH HÌNH DU LỊCH PHÚ QUỐC VÀ BỐI CẢNH TỔ HỢP PHU QUOC UNITED CENTER

📈 Bối cảnh lượng khách du lịch đến Phú Quốc giai đoạn 2010-2020.

– Lượng phòng đang có trên địa bàn thành phố Phú Quốc đến 2019 là 18.000 phòng trong đó có gần 8000 phòng 3-5 sao.

📉 Bối cảnh nguồn cung ứng phòng khách sạn thuộc tổ hợp Phú Quốc United Center của VinGroup tính đến cuối 2021.

📆 Giai đoạn 2020-2021 quần thể du lịch Phu Quoc United Center ghi nhận sự tăng trưởng 1.600 phòng Condotel VinHoilyday 1&2 (trong gói dự trữ 10.000 Condotel Grand World) kèm thêm 198 Boutique Hotel (hơn 4000 phòng), 979 Shophouse Grand World và 210/729 Shophouse VinWonder được đưa ra thị trường.

  • Khách sạn Vin Oasis Phú Quốc 1376 phòng đơn giá trung bình 2,xxx triệu.
  • Khách sạn Radisson Blu có 514 phòng giá phòng trung bình 3,xxx triệu.
  • Khách sạn Vinpearl Resort and Spa Phú Quốc có 605 phòng đơn giá trung bình 2,xxx triệu.
  • Khách sạn Vinpearl Resort and Golf Phú Quốc có 381 phòng đơn giá trung bình 2,xxx triệu.
  • Condotel Vin Hoilyday 1 có 687 phòng khách sạn.
  • Condotel Vin Hoilyday 2 có 900 phòng khách sạn.
  • Biệt thự Vinpearl 1 có 33 căn.
  • Biệt thự Vinpearl 2 có 231 căn.
  • Biệt thự Vinpearl 3 có 339 căn.
  • Biệt thự Vinpearl 4 có 332 căn.
  • Shophouse thương mại Grand World có 979 căn.
  • Boutique Hotel Grand World có 198 căn.
  • Shophouse Vin Wonder có 729 căn.

🌅 Ưu điểm của Boutique Hotel :

– Nằm trong khu Phu Quoc United Center nhiều hoạt động vui chơi giải trí.

– Có tuyến xe giao thông Vin Bus tiết kiệm chi phí di chuyển cho khách hàng bình dân.

– Lợi thế về thương hiệu địa lý,  một trong những điểm đến cực kỳ quan trọng của khách du lịch.

🌅 Nhược điểm của Boutique Hotel :

– Vì đây là sản phẩm thương mại dịch vụ có thời hạn nên tổng chi phí mua sẽ được tính theo dạng khấu trừ theo thời gian 40 năm.

– Số lượng tập trung sản phẩm trong cùng khu vực cao 198 căn, khả năng cung cấp hết công suất cho ra 4000 phòng bình dân (tách phân khúc trung và cao cấp của Vinpearl).

– Kinh doanh khách sạn tự do nhiều Boutique Hotel cùng một khu vực dễ dẫn đến các chủ thể cạnh nhau về giá.

BÀI TOÁN TÀI CHÍNH VẬN HÀNH BOUTIQUE HOTEL CĂN BẢN 

💵 CHI PHÍ VẬN HÀNH CĂN BẢN

– Lễ tân : 2 ca (12 tiếng) x lương 6 triệu = 12 triệu.

– Dọn phòng : 2 người x lương 6 triệu = 12 triệu.

– Điện nước và chi phí quản lý : 20 triệu.

💵 CHI PHÍ ĐẦU TƯ HOÀN THIỆN (Khấu hao 10 năm)

– Tính theo tiêu chuẩn hoàn thiện khách sạn 1-2 sao đơn giá trung bình 5triệu/m2 x 850m2 sàn = 4,25 tỷ.

– Khấu hao 425 triệu mỗi năm và 35 triệu mỗi tháng.

– Sau 10 năm phải tái đầu tư nâng cấp.

💵 KHẤU HAO CHI PHÍ THUÊ (40 năm trả tiền 1 lần)

– Trừ 2 năm chạy đà phục hồi du lịch do ảnh hưởng dịch Covid 19.

– Khách sạn giao thô 30 tỷ – 40 năm 2064.

– Vị chi khấu hao 750 triệu/năm.

– Chi phí 62,5 triệu/tháng.

💵 TỔNG CHI PHÍ CỐ ĐỊNH : 44 triệu (vận hành) + khấu hao hoàn thiện 35 triệu + khấu hao tiền thuê 62,5 triệu = 141 triệu/tháng.

📊 Giả định : khách sạn có tỷ lệ lấp đầy đạt 50% tháng đồng nghĩa bán được 300 đêm/tháng với đơn giá trung bình 700.000 (giá phòng Shophouse < Giá phòng Boutique Hotel < Giá phòng KS Vinpearl)  và phải chi 20% cho chi phí hợp tác với các đơn vị lữ hàng và các app đặt phòng online.

Leave a Reply